Quanto dinheiro é realmente preciso para comprar casa

A entrada é apenas a primeira parcela

Quando alguém pergunta quanto dinheiro precisa para comprar casa, a resposta costuma começar numa percentagem do preço. Essa referência é útil, mas pode criar uma falsa sensação de segurança. O dinheiro necessário não depende apenas da diferença entre o preço e o empréstimo. Depende também do valor reconhecido pelo banco, dos impostos aplicáveis, dos atos de formalização da compra, das despesas associadas ao crédito e da margem financeira que continuará disponível depois da escritura.

É possível ter poupança suficiente para uma entrada teórica e, ainda assim, não conseguir concluir a operação. O risco aumenta quando o orçamento foi construído apenas sobre o preço anunciado ou sobre uma simulação inicial, sem considerar que alguns valores só ficam definidos mais tarde.

O financiamento não é calculado apenas sobre o preço acordado

No crédito para habitação própria e permanente, o rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel é habitualmente analisado usando como referência o menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária. Isto significa que uma avaliação inferior ao preço pode aumentar imediatamente a parcela que terá de ser suportada com capitais próprios.

Imagine uma casa negociada por 250 000 euros e avaliada pelo banco em 230 000 euros. Mesmo sem fazer aqui a conta completa do financiamento, a diferença entre os dois valores já mostra o problema: o banco não passa a considerar automaticamente os 250 000 euros apenas porque esse foi o preço acordado. A capacidade financeira do comprador tem de absorver a parte que fica fora do montante aprovado.

Por isso, a frase “o banco financia até determinada percentagem” nunca deve ser lida sem a segunda pergunta: essa percentagem será aplicada a que valor? É aqui que muitas contas aparentemente confortáveis começam a apertar.

O sinal não é uma despesa adicional, mas exige liquidez antecipada

O sinal entregue no contrato-promessa de compra e venda faz parte do preço. Contudo, é pago antes da escritura e, muitas vezes, antes de o processo de crédito estar totalmente concluído. Isso obriga o comprador a ter dinheiro disponível numa fase em que ainda podem existir decisões bancárias pendentes.

Há uma diferença importante entre o sinal contar para o preço e o sinal estar protegido se a compra não avançar. Quando a operação depende de financiamento, essa dependência deve estar refletida no contrato-promessa de forma adequada à situação. Uma simulação, uma indicação verbal ou uma aprovação preliminar não têm o mesmo significado que uma proposta formal e a contratação efetiva do crédito.

O sinal deve, por isso, ser incluído no planeamento de tesouraria. Não basta saber quanto dinheiro será necessário no total. É preciso perceber em que momento cada parcela terá de estar disponível.

Impostos e formalização da compra também consomem capitais próprios

A aquisição de um imóvel pode estar sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, conhecido por IMT, e a Imposto do Selo. O valor depende das características da compra, da finalidade do imóvel, do valor relevante para efeitos fiscais e dos benefícios que possam ser aplicáveis.

Existem regimes de benefício para determinadas aquisições de habitação própria e permanente por jovens, mas não devem ser tratados como uma isenção automática para qualquer comprador com determinada idade. As condições pessoais, a finalidade da casa, o valor da aquisição e os limites legais precisam de ser confirmados para a operação concreta.

A compra e o financiamento também envolvem atos de registo e formalização. O serviço Casa Pronta, por exemplo, publica custos diferentes conforme exista apenas um ato de registo ou sejam praticados vários atos, como sucede habitualmente numa compra com financiamento e hipoteca.

Estes encargos são pagos fora do preço da casa. Mesmo quando alguns impostos não sejam devidos, continuam a poder existir custos de registo, avaliação, documentação e contratação.

O crédito traz custos que não aparecem todos no mesmo dia

O empréstimo não se resume ao capital recebido e aos juros. A proposta pode incluir comissões, avaliação do imóvel, seguros, custos de conta e produtos associados às condições apresentadas. Alguns valores são pagos no início, outros mensalmente e outros com periodicidade anual.

A Ficha de Informação Normalizada Europeia, a FINE, permite conhecer as características da proposta e comparar custos através de indicadores como a TAEG e o MTIC. Ainda assim, o planeamento da compra exige distinguir o custo total do crédito do dinheiro necessário no momento inicial. Um encargo pode estar refletido no custo global e não ter de ser pago integralmente antes da escritura. Outro pode exigir liquidez imediata.

Esta separação evita dois erros opostos: reservar dinheiro a menos para concluir a compra ou imobilizar uma quantia sem perceber quando será realmente necessária.

A reserva depois da escritura faz parte da decisão

Comprar casa com todas as poupanças disponíveis pode permitir concluir a escritura e criar um problema no dia seguinte. Mudanças, pequenas reparações, equipamentos, mobiliário, condomínio, contratos de serviços e despesas imprevistas surgem frequentemente nas primeiras semanas.

A casa pode estar habitável e, ainda assim, exigir dinheiro. Quando não existe reserva, qualquer necessidade inesperada pode empurrar a família para cartão de crédito, descoberto bancário ou crédito pessoal. O custo financeiro da compra começa então a crescer por uma porta lateral que não aparecia na simulação do crédito à habitação.

O montante máximo que uma família consegue mobilizar não deve ser confundido com o montante que é prudente colocar na operação. A diferença entre ambos funciona como margem de segurança.

Uma conta completa tem várias camadas

Antes de avançar, o dinheiro necessário deve ser observado em blocos distintos: a parcela do preço que não será financiada, uma possível diferença entre preço e avaliação, o sinal pago antecipadamente, os impostos aplicáveis, os custos de registo e formalização, os encargos iniciais do crédito e a reserva que deve permanecer disponível depois da compra.

Alguns destes valores podem sobrepor-se. O sinal, por exemplo, integra o preço e não deve ser somado duas vezes. Outros só podem ser fechados quando existirem dados concretos do imóvel e da proposta bancária. É por isso que uma percentagem genérica nunca substitui a análise da operação real.

O objetivo não é encontrar um número universal. É perceber se a compra continua sustentável depois de todas as parcelas entrarem na mesma fotografia.

O que deve ficar claro antes de escolher a casa

Uma casa não cabe no orçamento apenas porque a prestação estimada parece suportável. A compra também tem de caber nas poupanças disponíveis, sem depender de uma avaliação otimista, de benefícios ainda não confirmados ou do desaparecimento total da reserva familiar.

Quanto mais cedo esta conta for feita, menor é o risco de negociar um preço, entregar um sinal e descobrir depois que o empréstimo é possível, mas a compra inteira não é.