Contrato-promessa quando a compra depende de crédito

O contrato-promessa pode ser assinado antes de o crédito estar concluído

Na prática, o contrato-promessa é muitas vezes celebrado quando o comprador ainda está a reunir documentos, a aguardar a avaliação do imóvel ou a comparar propostas de financiamento.

Uma simulação, uma pré-análise ou uma indicação favorável não representam necessariamente uma decisão definitiva. A decisão da instituição pode ainda depender da documentação completa, da avaliação do imóvel, da contratação de seguros e da validação final da operação.

Quando a compra depende de crédito, o contrato-promessa deve refletir essa dependência. Ignorá-la não faz desaparecer o risco; apenas o transfere para o comprador depois de o compromisso já ter sido assumido.

O sinal transforma a intenção numa obrigação com consequências

O sinal confirma o compromisso e pode ter consequências relevantes se uma das partes não cumprir. Por isso, o montante não deve ser decidido apenas como uma percentagem habitual do preço.

Quanto maior for o sinal, maior pode ser a exposição do comprador quando o financiamento ainda não está concluído. O valor deve ser compatível com o risco que permanece e com a liquidez necessária para entrada, impostos, registos e restantes custos da compra.

Antes de entregar o sinal, deve ficar claro em que situações pode ser devolvido, perdido ou exigido em dobro, conforme o enquadramento e o texto contratual aplicável.

A avaliação inferior ao preço pode criar falta de capitais próprios

Mesmo quando a instituição admite financiar a compra, a avaliação bancária pode ficar abaixo do preço acordado. Nesse caso, o montante financiado pode ser calculado sobre uma base inferior à esperada.

A diferença terá de ser coberta com capitais próprios adicionais. Se o comprador não tiver essa margem, a operação pode deixar de ser possível apesar de existir uma indicação favorável quanto ao financiamento.

O contrato-promessa deve considerar não apenas uma recusa do crédito, mas também o efeito de uma avaliação que obrigue a aumentar a entrada. São riscos diferentes e podem exigir soluções contratuais diferentes.

Os prazos devem incluir todas as etapas do financiamento

Entre a assinatura do contrato-promessa e a escritura podem ser necessários documentos pessoais, elementos do imóvel, avaliação, decisão final, seguros, preparação contratual e marcação do ato.

Um prazo demasiado curto pode transformar um atraso operacional num incumprimento do comprador. Também pode reduzir a margem para corrigir documentos, esclarecer divergências ou procurar uma proposta alternativa.

O calendário deve ser realista e prever o que acontece quando uma etapa se atrasa por motivo que não depende exclusivamente de uma das partes.

A documentação do imóvel pode bloquear o crédito ou a escritura

O financiamento não depende apenas da situação financeira do comprador. A identificação do imóvel, os registos, as licenças, as áreas, os ónus e outros elementos documentais também podem influenciar a avaliação e a possibilidade de concluir a transmissão.

Uma divergência entre documentos, uma situação registral por regularizar ou a falta de um elemento necessário pode atrasar ou impedir a operação.

O contrato-promessa deve identificar corretamente o imóvel e distribuir responsabilidades sobre a entrega e regularização da documentação necessária. Uma minuta habitual pode não prever os problemas concretos daquele imóvel.

As cláusulas de financiamento têm de definir efeitos, prazos e prova

Uma cláusula relacionada com a obtenção de crédito não oferece proteção suficiente apenas por mencionar o financiamento. Deve indicar o que acontece se o crédito não for aprovado, se a avaliação for insuficiente, em que prazo a situação deve ser comunicada e que documentos demonstram o resultado.

Formulações vagas podem criar conflito sobre se o comprador cumpriu as diligências necessárias, se a recusa é suficiente ou se a condição foi acionada dentro do prazo.

A minuta apresentada pelo vendedor ou pela mediação não é necessariamente neutra nem adaptada ao financiamento concreto do comprador.

O contrato-promessa pertence ao domínio jurídico e deve ser revisto por profissional habilitado antes da assinatura. A proteção útil é construída antes da entrega do sinal, não depois de o financiamento falhar.